Bail rural et fermage : durée, préavis, indice

Fermage ou simple location de terrain

Deux régimes cohabitent pour un terrain, et les confondre expose à une requalification.

• Location de terrain : jardin, terrain nu non agricole, règles du Code civil.
• Bail rural : parcelles mises à disposition contre paiement pour y exercer une activité agricole, sous le statut du fermage (Code rural et de la pêche maritime, art. L411-1 et suivants). Ce statut est d’ordre public : le nom donné à la convention ne compte pas.

Le guide Louer son terrain sans créer un bail rural détaille la frontière entre les deux.

Neuf ans, renouvelés tacitement

Le bail rural est conclu pour une durée minimale de neuf ans (art. L411-5). À l’échéance, il se renouvelle pour neuf nouvelles années, sauf congé régulier. Le bailleur qui refuse le renouvellement doit donner congé par acte de commissaire de justice dix-huit mois au moins avant l’échéance, pour l’un des motifs que la loi admet (art. L411-47). Le preneur qui ne veut pas renouveler prévient lui aussi dix-huit mois avant.

Le fermage tient entre deux bornes

Le loyer d’un bail rural s’appelle le fermage. En métropole, il est encadré par un minimum et un maximum fixés par arrêté préfectoral, selon la nature de l’exploitation et la région (art. L411-11). Bailys ne contrôle pas le montant saisi au regard de cet arrêté : vérifiez celui qui s’applique à vos parcelles auprès de la préfecture ou de la direction départementale des territoires.

Une révision annuelle sur l’indice des fermages

En métropole, le fermage se révise chaque année sur l’indice national des fermages, publié par arrêté ministériel en juillet. Bailys ne stocke pas cet indice : depuis « Proposer une révision », vous saisissez les valeurs de l’indice avant et après, le nouveau fermage est calculé, puis attend votre validation avant de s’appliquer aux échéances suivantes.

Réunir les pièces

Ce qu’il faut avoir en main :

• Bail rural (fermage) : état des lieux d’entrée et de sortie (art. L.411‑4) ; références cadastrales et plan des parcelles ; arrêté préfectoral fixant les minima et maxima du fermage.

En outre-mer, des règles propres

En Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, le Code rural prévoit ses propres règles (art. L461-1 et suivants). La durée minimale reste de neuf ans (art. L461-6) et le congé du bailleur de dix-huit mois (art. L461-17). Le fermage, lui, s’évalue en une quantité de denrées fixée par le préfet, payable en nature ou en argent (art. L461-7). Bailys imprime dans le bail la base de révision propre au territoire et vous laisse saisir la révision à la main.

Pièces et mentions attendues

• Un bail écrit ; à défaut, le bail est réputé conclu aux conditions du contrat type départemental (art. L411-4).
• Désignation des parcelles : références cadastrales et contenance.
• Nature de la culture ou de l’exploitation autorisée.
• État des lieux d’entrée et de sortie.
• L’arrêté préfectoral qui fixe les bornes du fermage.

Le bail rural ne comporte ni garant ni dépôt de garantie dans Bailys.

Sources

• Conclusion du bail à ferme, entreprendre.service-public.gouv.fr
• Fin du bail rural, entreprendre.service-public.gouv.fr
• Code rural, art. L411-1 (statut du fermage), Légifrance
• Code rural, art. L461-1 et suivants (outre-mer), Légifrance

Guide relu avec ses sources le 29/09/2026.