Bail professionnel ou bail commercial ?

Vous louez un local à un médecin, à un architecte, à un coiffeur ou à une boutique. Le contrat de location qui s’applique dépend de ce que le locataire fait dans les lieux, et il vous engage pour six ou pour neuf ans. Ce guide compare le bail professionnel et le bail commercial point par point, puis situe le bail dérogatoire, réservé aux occupations courtes.

L’activité du locataire décide

• Bail commercial : le locataire exploite un fonds dans les lieux et il est immatriculé, comme commerçant ou industriel au registre du commerce et des sociétés, ou comme artisan au registre national des entreprises (Code de commerce, art. L145-1). Une boutique, un restaurant, un salon de coiffure, un atelier d’artisan en relèvent.
• Bail professionnel : le local est affecté à un usage exclusivement professionnel, en pratique celui d’une profession libérale, réglementée ou non : médecin, avocat, architecte, infirmier, consultant (loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986, art. 57 A). Une activité commerciale, artisanale, industrielle ou agricole n’y a pas sa place.
• Logement et cabinet à la fois : un local qui sert aussi de résidence principale au locataire relève de la loi du 6 juillet 1989, comme un logement. Il se loue par un bail d’habitation à usage mixte.

Le statut des baux commerciaux est d’ordre public. Si un commerçant exploite son fonds dans un local loué sous un autre nom, il peut en revendiquer la protection, et les clauses qui font échec à son droit au renouvellement sont réputées non écrites (art. L145-15). Choisir le bail d’après l’activité réelle vous évite une requalification en bail de neuf ans.

Durée et sortie du locataire

Bail commercial. Il dure au moins neuf ans (art. L145-4). Le locataire peut partir à la fin de chaque période de trois ans, en prévenant six mois à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Une clause peut lui retirer cette faculté seulement dans quelques cas : un bail de plus de neuf ans, des locaux construits pour une seule utilisation, des bureaux ou des locaux de stockage.

Bail professionnel. Il est écrit et dure au moins six ans. Le locataire peut partir à tout moment, en respectant un préavis de six mois, notifié par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice (art. 57 A). Un bail professionnel offre donc moins de visibilité sur vos loyers qu’un bail commercial, puisque aucune échéance triennale ne retient le locataire.

Votre sortie à vous, et ce qu’elle coûte

Bail commercial. En cours de bail, vous ne pouvez reprendre le local à l’échéance triennale que pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, ou pour certains travaux. En fin de bail, votre congé part au moins six mois avant le terme. Le locataire a droit au renouvellement : si vous le refusez, vous lui devez en principe une indemnité d’éviction égale au préjudice causé (art. L145-14), qui comprend notamment la valeur du fonds de commerce. Le refus sans indemnité suppose un motif grave et légitime contre le locataire (art. L145-17).

Bail professionnel. Vous êtes engagé pour six ans. À leur terme, vous pouvez ne pas renouveler en prévenant six mois à l’avance, sans avoir à motiver votre décision ni à verser d’indemnité : le locataire d’un bail professionnel n’a pas de droit au renouvellement. Sans congé de l’un ou de l’autre, le bail est reconduit tacitement pour six nouvelles années.

Loyer, révision et dépôt de garantie

Dans les deux cas, le loyer de départ se fixe librement. Ce qui suit diffère.

• Révision d’un bail commercial : la loi ouvre une révision tous les trois ans, plafonnée par la variation de l’indice (art. L145-38), et le bail peut prévoir une clause d’indexation annuelle. L’indice est l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour un commerce ou un artisan, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour des bureaux.
• Révision d’un bail professionnel : aucune révision légale. Le loyer n’évolue que si le bail comporte une clause d’indexation, le plus souvent sur l’ILAT.
• Dépôt de garantie d’un bail commercial : pour un local de commerce ou d’artisanat loué ou renouvelé depuis le 28 mai 2026, le dépôt et les autres garanties ne dépassent pas un trimestre de loyer, et le dépôt se rend dans les trois mois qui suivent la remise des clés (art. L145-40).
• Dépôt de garantie d’un bail professionnel : il reste facultatif, et son montant se négocie librement.

Le locataire commerçant ou artisan peut aussi obtenir, sur simple demande et s’il n’a pas d’arriéré non contesté, le paiement mensuel de son loyer (art. L145-32-1). Rien de tel n’existe pour le bail professionnel, où le rythme de paiement est celui que fixe le bail.

Charges, travaux et état des lieux

Le bail commercial encadre la répartition des charges : il comporte un inventaire des charges, impôts et taxes avec leur répartition entre vous et le locataire, un récapitulatif annuel et un état prévisionnel des travaux des trois années à venir (art. L145-40-2). Certaines dépenses restent à votre charge quoi que dise le bail, comme les grosses réparations (art. R145-35). Le bail professionnel laisse cette répartition au bail : écrivez-la en détail, poste par poste.

Dans les deux cas, un état des lieux se dresse à l’entrée et à la sortie, contradictoirement ou par commissaire de justice. Pour le bail commercial, la loi l’impose (art. L145-40-1).

Choisir le statut commercial pour un local professionnel

Les parties à un bail de local professionnel peuvent décider, par une clause, de le soumettre au statut des baux commerciaux (art. L145-2, I, 7°). Le locataire gagne alors le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction ; vous vous engagez pour neuf ans. Certains professionnels libéraux le demandent pour sécuriser une installation coûteuse, un cabinet médical équipé par exemple. Cette clause se discute au moment de la signature : elle change l’équilibre du bail pour toute sa durée.

Le bail dérogatoire, pour commencer petit

Un commerçant qui teste une activité peut signer un bail dérogatoire, qui écarte le statut des baux commerciaux à condition que la durée totale ne dépasse pas trois ans, baux successifs compris, pour les mêmes locaux (art. L145-5). Le bail doit dire que les parties renoncent au statut. Deux points demandent de la vigilance : les baux successifs avec le même locataire s’additionnent, et si le locataire reste plus d’un mois après le terme sans que vous vous y opposiez, un bail commercial de neuf ans s’installe. La page Bail dérogatoire détaille ce régime.

Ce que Bailys fait pour chacun

Un bien de type « Local commercial » ouvre les trois baux : commercial, dérogatoire et professionnel. Ils demandent l’offre Patrimoine, ou l’essai gratuit en cours.

• Bail professionnel : la durée de six ans, le préavis de six mois pour chaque partie et la reconduction tacite sont posés dans le bail, avec l’ILAT comme indice par défaut. La révision ne vous est pas proposée d’elle-même : vous la saisissez depuis « Proposer une révision », puis vous la validez.
• Bail commercial : la durée de neuf ans, le plafond du dépôt à trois mois de loyer et les clauses attendues sont posés. La révision est préparée tous les trois ans, ou chaque année si le bail prévoit une clause d’indexation, dès que le trimestre de référence est renseigné ; elle attend votre validation.
• Bail dérogatoire : Bailys additionne les baux dérogatoires signés pour ce local et refuse un bail ou une reconduction qui dépasserait trois ans.

Les échéances triennales, le congé et le renouvellement du bail commercial ne sont pas encore suivis : notez leurs dates de votre côté. Si vous optez pour la TVA, l’option et son taux sont inscrits dans le bail, mais la taxe n’est pas calculée sur les loyers appelés. Le guide Louer un local commercial en tant que particulier reprend le dépôt, la révision et les impôts du bail commercial.

Ce guide informe sur les règles générales. Pour un cas particulier, un bail en cours de négociation ou un désaccord avec votre locataire, adressez-vous à un avocat ou à un notaire.

Sources

• Bail professionnel, entreprendre.service-public.gouv.fr
• Fin du bail professionnel, entreprendre.service-public.gouv.fr
• Loi n° 86‑1290 du 23 décembre 1986, art. 57 A, Légifrance
• Code de commerce, art. L145-1 (champ du bail commercial), Légifrance
• Code de commerce, art. L145-1 à L145-60 (bail commercial et bail dérogatoire), Légifrance

Guide relu avec ses sources le 29/09/2026.