Louer un local commercial en tant que particulier : bail, dépôt, révision, impôts

Vous possédez un local en pied d’immeuble, une boutique ou un atelier, et vous le louez en nom propre ou par une SCI familiale. Le contrat de location d’un local obéit à d’autres règles que le bail d’un logement : durée, dépôt, révision, sortie et impôts changent tous. Ce guide les passe en revue dans l’ordre où elles se posent, et dit à chaque étape ce que Bailys fait, et ce qu’il ne fait pas encore.

Quel bail pour quel locataire

Le bail se choisit d’après l’activité du locataire, et le choix engage pour des années.

• Un commerçant ou un artisan immatriculé qui exploite un fonds dans les lieux relève du bail commercial (Code de commerce, art. L145-1) : neuf ans au moins, droit au renouvellement, indemnité d’éviction si vous refusez de renouveler.
• Une profession libérale relève en général du bail professionnel : six ans, sans droit au renouvellement. Les parties peuvent aussi choisir le statut des baux commerciaux par une clause.
• Une occupation courte peut passer par un bail dérogatoire : trois ans au plus, baux successifs compris, pour les mêmes locaux. Si le locataire reste plus d’un mois après le terme sans que vous vous y opposiez, le statut des baux commerciaux s’applique.

Le guide Bail professionnel ou bail commercial ? détaille la frontière. Dans Bailys, un bien de type « Local commercial » ouvre ces trois baux ; ils demandent l’offre Patrimoine, ou l’essai gratuit en cours.

Ce que le bail commercial doit prévoir

• La destination des lieux : l’activité autorisée. Elle borne ce que le locataire peut faire du local.
• Un inventaire des charges, impôts et taxes avec leur répartition entre vous et le locataire, un récapitulatif annuel, et un état prévisionnel des travaux des trois années à venir (art. L145-40-2). Certaines dépenses restent à votre charge quoi que dise le bail, comme les grosses réparations ; la taxe foncière peut être refacturée si l’inventaire le prévoit (art. R145-35).
• Un état des lieux d’entrée et de sortie, établi contradictoirement (art. L145-40-1).
• La clause résolutoire : en cas d’impayé, elle ne joue qu’un mois après un commandement de payer resté sans effet (art. L145-41).

Bailys produit un bail commercial qui porte ces clauses, et attend trois diagnostics : le DPE (sauf à Mayotte, en Guyane et à La Réunion, où il ne s’applique pas encore), l’état des risques et le repérage de l’amiante.

Le dépôt de garantie : un trimestre au plus

Le dépôt de garantie reste facultatif dans un bail commercial. La loi n° 2026‑403 du 26 mai 2026 en a changé les règles pour les locaux de commerce de détail ou de gros et de services commerciaux ou artisanaux ; les bureaux et les entrepôts ne sont pas visés.

• Pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 28 mai 2026, le dépôt et les autres garanties demandées au locataire (caution bancaire, garantie à première demande) ne peuvent dépasser un trimestre de loyer, et le dépôt ne produit pas d’intérêts (art. L145-40).
• Pour des clés rendues depuis le 26 août 2026, baux en cours compris, le dépôt se rend dans les trois mois qui suivent leur remise, déduction faite des sommes justifiées ; les autres garanties, dans les six mois.
• Si vous vendez les murs depuis le 26 août 2026, l’obligation de rendre le dépôt passe au nouveau propriétaire.

Bailys plafonne le dépôt à trois mois de loyer sur tout bail commercial, bureaux compris : demander moins que ce que la loi permet reste toujours possible.

Le rythme du loyer : le trimestre, ou le mois sur demande

L’usage est d’appeler le loyer commercial par trimestre, d’avance. Depuis le 28 mai 2026, le locataire d’un local de commerce ou d’artisanat peut obtenir le paiement mensuel sur simple demande, à condition de ne pas avoir d’arriéré non contesté ; la demande vaut à partir de l’échéance suivante, y compris sur un bail déjà en cours (art. L145-32-1).

Bailys appelle le loyer au trimestre par défaut, au mois si vous le choisissez, d’avance ou à terme échu. Sur un bail déjà actif, le passage au mois se fait par un avenant : le produit n’a pas encore de geste dédié à cette demande.

Réviser le loyer

Le loyer de départ se fixe librement. Il évolue ensuite de deux façons, qui peuvent coexister.

• La révision triennale : trois ans au moins après l’entrée du locataire, vous ou lui pouvez la demander. La hausse est plafonnée par la variation de l’indice sur la période, sauf modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant fait varier de plus de 10 % la valeur locative (art. L145-38).
• La clause d’indexation : le bail peut prévoir que le loyer suive l’indice chaque année, à date fixe. Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 28 mai 2026, une clause peut aussi encadrer cette variation, à la hausse comme à la baisse, dans les mêmes proportions.

L’indice est l’indice des loyers commerciaux (ILC) pour un commerce ou un artisan, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour des bureaux ou une activité tertiaire. L’indice des loyers d’habitation ne s’applique jamais.

Bailys récupère l’ILC et l’ILAT publiés par l’INSEE et prépare la révision tous les trois ans, ou chaque année si le bail comporte une clause d’indexation, dès que le trimestre de référence est renseigné sur le bail. La proposition attend votre validation ; rien ne s’applique seul.

La fin du bail

Le locataire peut partir à la fin de chaque période de trois ans, en prévenant six mois à l’avance par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice ; il le peut aussi à tout moment s’il part à la retraite ou perçoit une pension d’invalidité. Vous ne pouvez reprendre le local à l’échéance triennale que pour construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, ou pour certains travaux. En fin de bail, votre congé part six mois avant le terme ; s’il refuse le renouvellement, il ouvre en principe droit à une indemnité d’éviction.

Ces échéances triennales, le congé et le renouvellement ne sont pas encore suivis par Bailys. Notez leurs dates de votre côté dès la signature.

Les impôts sur les loyers

Impôt sur le revenu. Loué nu, un local rapporte des revenus fonciers ; loué avec le mobilier ou le matériel nécessaire à l’activité, il relève des bénéfices industriels et commerciaux (BOI-RFPI-CHAMP-10-30, § 30). En location nue, si l’ensemble des loyers bruts de votre foyer ne dépasse pas 15 000 € par an, le micro-foncier s’applique en principe avec un abattement de 30 % ; au-delà, ou sur option, c’est le régime réel et la déclaration 2044. Bailys intègre les loyers du local à votre dossier 2044, ou à la 2072 si le local appartient à une SCI.

TVA. La location d’un local nu est exonérée de TVA (code général des impôts, art. 261 D). Vous pouvez opter pour la TVA si le local sert à l’activité d’un locataire lui-même assujetti, ou si le bail mentionne l’option ; l’option se déclare au service des impôts des entreprises (art. 260, 2°). Un local loué équipé entre d’office dans le champ de la TVA. Ce choix a des conséquences sur plusieurs années : il se discute avec votre service des impôts ou votre conseil. Bailys inscrit l’option et son taux dans le bail, mais ne calcule pas la TVA sur les loyers appelés et ne prépare aucune déclaration de TVA.

Cotisation foncière des entreprises. La location nue d’un local autre qu’un logement y devient imposable quand les recettes atteignent 100 000 € hors taxes sur la période de référence (art. 1447). Bailys vous le signale dans les contrôles de votre dossier fiscal.

Sources

• Contrat de bail commercial, entreprendre.service-public.gouv.fr
• Loi de simplification de la vie économique : ce qui change pour le bail commercial, entreprendre.service-public.gouv.fr (29/05/2026)
• Bail commercial : fixer et réviser le loyer, entreprendre.service-public.gouv.fr
• Code de commerce, art. L145-32-1 (paiement mensuel), Légifrance
• Code de commerce, art. L145-40 (garanties), Légifrance
• BOI-TVA-CHAMP-50-10 : option pour la TVA des locations de locaux nus, bofip.impots.gouv.fr
• BOI-RFPI-CHAMP-10-30 : revenus fonciers et autres catégories, bofip.impots.gouv.fr
• BOI-IF-CFE-10-20-30 : CFE et location d’immeubles nus, bofip.impots.gouv.fr

Guide relu avec ses sources le 29/09/2026.