Bail commercial 3-6-9 : durée, sortie, indice

Neuf ans au minimum

Le bail commercial est conclu pour une durée d’au moins neuf ans (Code de commerce, art. L145-4). Il protège un locataire commerçant ou artisan, immatriculé, qui exploite un fonds dans les lieux (art. L145-1). À son terme, le locataire a droit au renouvellement ; un bailleur qui le refuse doit en principe lui verser une indemnité d’éviction.

Ce que « 3-6-9 » désigne

L’expression nomme la faculté de résiliation triennale du locataire : à la fin de chaque période de trois ans, il peut partir sans motif, en donnant congé six mois à l’avance par lettre recommandée ou par acte de commissaire de justice. Il s’agit donc d’un seul bail de neuf ans, avec une porte de sortie tous les trois ans pour le locataire. Une clause peut écarter cette faculté dans quatre cas seulement : un bail de plus de neuf ans, des locaux construits pour une seule utilisation, des bureaux, des locaux de stockage.

Le bailleur, lui, ne peut donner congé à l’échéance triennale que pour des motifs limités : construire, reconstruire ou surélever l’immeuble, ou réaliser certains travaux. En dehors de ces cas, la fin anticipée passe par une faute du locataire, en pratique la clause résolutoire, qui joue un mois après un commandement de payer resté sans effet (art. L145-41).

Dépôt de garantie et paiement du loyer

La loi n° 2026‑403 du 26 mai 2026 a changé deux règles pour les locaux de commerce et d’artisanat (les bureaux et entrepôts ne sont pas visés). Pour un bail conclu ou renouvelé depuis le 28 mai 2026, le dépôt de garantie et les autres garanties demandées au locataire ne peuvent dépasser un trimestre de loyer, et le dépôt se rend dans les trois mois qui suivent la remise des clés (art. L145-40). Le locataire peut aussi obtenir le paiement mensuel du loyer sur simple demande, s’il n’a pas d’arriéré, y compris sur un bail en cours (art. L145-32-1). L’appel au trimestre reste l’usage ; il cède devant cette demande. Dans Bailys, ce changement de rythme passe par un avenant au bail.

La révision suit l’ILC ou l’ILAT

Un loyer commercial se révise sur l'indice des loyers commerciaux pour un commerce ou un artisan, ou sur l'indice des loyers des activités tertiaires pour des bureaux ou une activité tertiaire. L’indice de référence des loyers du logement ne s’applique pas. Deux mécanismes coexistent : la révision légale, qu’une partie peut demander tous les trois ans et dont la hausse est plafonnée par la variation de l’indice (art. L145-38), et la clause d’indexation annuelle que le bail peut prévoir.

Bailys prépare la révision tous les trois ans par défaut, ou chaque année si le bail comporte une clause d’indexation, à condition que le trimestre de référence de l’indice soit renseigné sur le bail. La proposition attend votre validation.

Bail professionnel et bail dérogatoire

Une profession libérale relève en général du bail professionnel, régime distinct de six ans. Une occupation courte peut passer par un bail dérogatoire : trois ans au plus au total, sans droit au renouvellement. Le guide Bail professionnel ou bail commercial ? aide à choisir.

Bail commercial · page 1

Réunir les pièces

Ce qu’il faut avoir en main :

• Bail commercial : extrait Kbis du preneur ; état des lieux d’entrée (art. L.145‑40‑1) ; inventaire de la répartition des charges (art. L.145‑40‑2) ; état prévisionnel et récapitulatif des travaux (art. L.145‑40‑2).

Ce que Bailys pose dès la création

• La durée de neuf ans, l’indice de révision (ILC ou ILAT) et son trimestre de référence.
• Le plafond du dépôt de garantie à trois mois de loyer.
• Les mentions attendues : destination des lieux, révision, inventaire et répartition des charges (art. L145-40-2), état des lieux (art. L145-40-1), clause résolutoire.
• L’appel du loyer au mois ou au trimestre, et une quittance vérifiable pour chaque terme réglé.

Les échéances triennales, le congé et le renouvellement ne sont pas encore suivis par Bailys : notez ces dates de votre côté. Si vous avez opté pour la TVA, l’option est inscrite dans le bail, mais la taxe n’est pas calculée sur les loyers appelés.

Sources

• Résilier un bail commercial, entreprendre.service-public.gouv.fr (mis à jour le 28/05/2026)
• Dépôt de garantie dans un bail commercial, entreprendre.service-public.gouv.fr
• Code de commerce, art. L145-40, Légifrance
• Code de commerce, art. L145-38 (révision triennale), Légifrance

Guide relu avec ses sources le 29/09/2026.