L’IRL en outre-mer

Vous louez un logement en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion ou à Mayotte, et le bail prévoit une révision annuelle du loyer. L’indice à utiliser ne se lit pas dans la première publication venue : depuis 2022, l’INSEE publie un indice de référence des loyers propre à l’outre-mer, distinct de celui de la métropole. Ce guide explique pourquoi, comment faire le calcul et l’erreur qui fausse une révision, parfois pour des années.

Deux séries depuis l’été 2022

À partir du troisième trimestre 2022, l’INSEE diffuse deux indices de référence des loyers spécifiques : l’un pour les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution, c’est-à-dire la Guadeloupe, la Martinique, la Guyane, La Réunion et Mayotte, l’autre pour la Corse. Ils s’ajoutent à l’indice de la France métropolitaine.

Ces séries sont nées du « bouclier loyer ». Pour contenir les hausses, la loi n° 2022‑1158 du 16 août 2022, prolongée par la loi n° 2023‑568 du 7 juillet 2023, a plafonné la variation annuelle de l’indice jusqu’au premier trimestre 2024 : à 3,5 % en métropole et à 2,5 % dans les départements d’outre-mer. Pendant ces sept trimestres, les deux indices ont progressé à des rythmes différents. Au troisième trimestre 2022, par exemple, l’indice métropolitain a augmenté de 3,49 % sur un an, celui de l’outre-mer de 2,50 %.

Le plafond a pris fin, mais l’écart est resté. Chaque trimestre, l’indice se calcule à partir de sa propre valeur un an plus tôt : les deux séries évoluent désormais au même rythme, depuis des niveaux qui ne se rejoindront pas. Au deuxième trimestre 2026, l’indice métropolitain vaut 148,37 et celui de l’outre-mer 146,94, tous deux en hausse de 1,15 % sur un an (Insee, 10 juillet 2026).

Lequel prendre

Pour un logement situé dans l’un des cinq départements d’outre-mer, la révision se calcule avec la série de l’outre-mer, pour tout trimestre à partir du troisième trimestre 2022. Avant cette date, il n’existait qu’un seul indice, commun à tout le territoire : un bail signé en 2021 garde donc une valeur de référence unique, et sa première révision après l’été 2022 passe à la série de l’outre-mer.

Le trimestre de référence est celui que fixe le bail. À défaut de clause, c’est celui du dernier indice publié à la date de signature (loi n° 89‑462, art. 17‑1). La révision compare la valeur de ce trimestre à celle du même trimestre un an plus tôt, dans la même série : le nouveau loyer hors charges est égal au loyer actuel, multiplié par l’indice de cette année, puis divisé par l’indice de l’année précédente.

Un exemple chiffré

Un logement à Saint-Denis de La Réunion est loué 700 € hors charges. Le bail retient l’indice du deuxième trimestre, et la date anniversaire tombe en août 2026.

• Le bon calcul : 700 × 146,94 ÷ 145,27, soit un loyer révisé de 708,05 €. Les deux valeurs viennent de la série de l’outre-mer (deuxième trimestre 2026 et deuxième trimestre 2025).
• Les deux séries mélangées : 700 × 148,37 ÷ 145,27, soit 714,94 €. La nouvelle valeur vient de la série métropolitaine, l’ancienne de celle de l’outre-mer. Le loyer dépasse de 6,89 € par mois ce que permet la loi.
• Le mélange inverse : 700 × 146,94 ÷ 146,68, soit 701,24 €. Vous perdez cette fois près de 7 € par mois, et la perte se reporte sur chaque révision suivante.

L’erreur qui fausse une révision

L’erreur la plus fréquente consiste à prendre les deux valeurs dans deux séries différentes. Elle arrive facilement : un simulateur en ligne ou un modèle de courrier conçu pour la métropole affiche l’indice national, alors que le bail cite une valeur de l’outre-mer, ou l’inverse. L’écart entre les deux séries, près de 1 %, passe alors tout entier dans le loyer.

Une révision calculée en 2022 ou 2023 avec l’indice métropolitain a aussi pu appliquer une hausse de 3,5 % là où la loi la plafonnait à 2,5 %. Le loyer d’aujourd’hui en garde la trace, puisque chaque révision part du loyer précédent. Les actions nées d’un bail d’habitation se prescrivent par trois ans (loi n° 89‑462, art. 7‑1) : un locataire qui relève l’écart peut demander le remboursement du trop-perçu sur cette période. Refaire le calcul depuis la dernière révision sûre permet de corriger le loyer avant qu’il ne le fasse.

Les autres règles qui touchent la révision outre-mer

• Le délai d’un an : le bailleur qui ne demande pas la révision dans l’année qui suit la date prévue y renonce pour cette année-là, et une révision ne s’applique jamais rétroactivement (art. 17‑1).
• Les logements classés F ou G : leur loyer ne peut plus être révisé, dans les départements d’outre-mer, pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits depuis le 1er juillet 2024 (art. 17‑1, III, et loi n° 2021‑1104, art. 159). La règle suppose un diagnostic de performance énergétique, donc vise en pratique la Guadeloupe et la Martinique : en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, aucune méthode de calcul du diagnostic n’a encore été publiée (loi n° 2021‑1104, art. 158).
• La relocation en zone tendue : dans les communes classées en zone tendue, dont plusieurs communes de La Réunion, le loyer d’un nouveau locataire ne peut en principe dépasser le dernier loyer de l’ancien, révisé selon l’indice (loi n° 89‑462, art. 18, et décret annuel). La série de l’outre-mer sert aussi à ce calcul.

Ce que fait Bailys

Bailys importe les deux séries publiées par l’INSEE et choisit celle qui correspond au département du logement. Pour un logement d’outre-mer, un trimestre postérieur à l’été 2022 est toujours lu dans la série de l’outre-mer : si la valeur n’est pas encore publiée, la proposition attend, plutôt que d’emprunter la valeur métropolitaine.

À la date anniversaire, la révision est préparée avec le trimestre de référence du bail, puis mise en attente de votre validation. Un logement classé F ou G ne reçoit aucune proposition. Au moment de relouer un logement en zone tendue, Bailys vous signale le plafond de loyer qui s’applique  ; vous pouvez passer outre en le confirmant, et ce choix est gardé dans l’historique du bail.

Un logement situé en Corse relève lui aussi d’une série propre, que Bailys ne distingue pas encore : il applique aujourd’hui l’indice métropolitain. Pour un bien en Corse, vérifiez la valeur sur insee.fr avant de valider une révision.

Ce guide informe sur les règles générales de la révision. Pour un calcul contesté ou un trop-perçu à régler, l’ADIL de votre département renseigne gratuitement bailleurs et locataires.

Sources

• Indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026, Insee, Informations rapides n° 167 (10/07/2026)
• Série de l’IRL des collectivités régies par l’article 73 de la Constitution, insee.fr
• Loi n° 2022‑1158 du 16 août 2022, art. 12 (plafonnement de l’IRL), Légifrance
• Loi n° 89‑462, art. 17‑1 (révision du loyer), Légifrance
• Loi n° 2021‑1104 du 22 août 2021, art. 158 (DPE en outre-mer), Légifrance

Guide relu avec ses sources le 29/09/2026.