SCI familiale : préparer la 2072

Votre famille détient un ou plusieurs biens loués par une société civile immobilière soumise à l’impôt sur le revenu. Chaque printemps, la société dépose une déclaration 2072, puis chaque associé reporte sa part sur sa propre déclaration. Ce guide dit qui dépose quoi et quand, ce qui fait basculer vers la 2072 complète, et comment préparer le dossier sans ressaisir l’année.

Qui dépose la 2072

La 2072 concerne les sociétés civiles qui louent des biens non meublés et ne sont pas soumises à l’impôt sur les sociétés : logements vides, bureaux, locaux commerciaux nus, parkings, terrains. La société ne paie pas l’impôt elle-même. Elle déclare son résultat, que chaque associé impose ensuite à hauteur de ses parts.

La déclaration revient au gérant, chaque année, y compris quand la société n’a rien encaissé. Une seule exception : une SCI familiale qui loge gratuitement ses associés, sans revenu, sans changement dans la répartition de son capital ni dans ses biens, et sans rémunération d’associé, dépose la 2072 une fois à sa création puis en est dispensée tant que ces conditions tiennent (impots.gouv.fr).

Une SCI qui a choisi l’impôt sur les sociétés relève d’une autre déclaration, la 2065, avec une comptabilité complète. La location meublée habituelle est, elle, une activité commerciale : pour une SCI, elle peut entraîner l’impôt sur les sociétés (BOI-IS-CHAMP-10-30). Ces deux cas sortent de ce guide.

2072-S ou 2072-C

La version simplifiée, la 2072-S, couvre la plupart des SCI familiales. La version complète, la 2072-C, s’impose notamment dans ces situations, d’après la notice de la déclaration :

• un associé est une société, ou une personne qui détient ses parts dans le cadre d’une activité professionnelle imposée au réel ;
• la société possède un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques ;
• la société détient un immeuble en nue-propriété ;
• un immeuble relève de certains dispositifs d’amortissement anciens.

Quand et comment la déposer

La 2072 se dépose en ligne, depuis l’espace professionnel de la société sur impots.gouv.fr, rubrique « Déclarer », service des revenus des SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés. La date limite est le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec quinze jours de plus pour une déclaration en ligne : le 20 mai en 2026.

Si la société n’a pas encore d’espace professionnel, créez-le dès janvier. Son activation passe par un code envoyé par courrier au représentant légal, et ce délai postal ne se rattrape pas à la veille de l’échéance.

La déclaration en ligne reprend la structure du formulaire : les renseignements sur la société, la liste des immeubles, puis une annexe par immeuble avec ses recettes et ses charges, et enfin la répartition du résultat entre les associés.

Ce que contient l’annexe de chaque immeuble

Comme pour la déclaration 2044 d’un particulier, les revenus se comptent en caisse : les loyers réellement encaissés dans l’année, et les charges réellement payées.

• Recettes : les loyers encaissés, arriérés et avances compris ; les dépenses du propriétaire mises à la charge du locataire ; les subventions et indemnités d’assurance.
• Charges : frais de gestion, forfait de frais d’administration par local, primes d’assurance, travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, taxe foncière, provisions de copropriété et leur régularisation, intérêts d’emprunt.

Les frais propres à la société, comme la tenue du compte bancaire ou les honoraires d’un professionnel, se répartissent entre les immeubles. Le guide Quelles dépenses noter pour vos revenus fonciers détaille chaque catégorie de dépense.

La répartition entre associés et leur attestation

Le résultat de chaque immeuble se répartit entre les associés selon leurs droits dans la société. Quand des parts changent de main en cours d’année, par une cession ou une donation, la déclaration liste ces mouvements, et chaque associé ne compte que la période pendant laquelle il détenait ses parts.

La société remet ensuite à chaque associé une attestation qui détaille sa part des recettes et des charges. L’associé en a besoin pour sa propre déclaration :

• il reporte sa part sur sa déclaration 2044, dans la rubrique réservée aux revenus des sociétés immobilières ;
• il ne peut pas choisir le micro-foncier s’il ne détient que des parts de SCI, sans aucun bien loué en direct ; s’il possède aussi des biens loués nus, le seuil de 15 000 € s’apprécie en additionnant ses loyers et sa part des recettes de la société ;
• un déficit foncier issu de la société s’impute sur son revenu global dans les mêmes limites que pour un bien détenu en direct, à condition qu’il conserve ses parts trois ans.

Préparer le dossier dans Bailys

Le dossier 2072-S demande l’offre Patrimoine, ou l’essai gratuit en cours, et une organisation déclarée comme SCI à l’impôt sur le revenu. Il se prépare depuis « Fiscalité → Déclaration fiscale ».

• Au fil de l’année : les loyers encaissés sont déjà là ; vous ajoutez les dépenses, depuis le registre ou la fiche du bien, avec leur justificatif. Une facture commune à plusieurs lots d’un immeuble se répartit entre eux selon une clé que vous définissez.
• Les associés : vous tenez le registre des associés, leurs parts et les cessions de l’année. Les associés n’ont pas d’accès à l’espace de la société : vous leur transmettez leur attestation.
• Au printemps : le dossier passe par des contrôles, une revue de chaque montant, puis vous le figez. Le document de report calque les cases de la déclaration en ligne, immeuble par immeuble, et les attestations des associés sont prêtes en même temps.

Bailys vous écrit à la mi-janvier pour ouvrir la préparation, puis à la mi-avril si le dossier n’est pas encore figé.

Certains cas bloquent le dossier plutôt que de produire un chiffre faux : un associé qui est une société, des parts démembrées entre usufruit et nue-propriété, une société à l’impôt sur les sociétés, un dispositif fiscal non couvert. Le contrôle vous oriente alors vers un expert-comptable. D’autres points sont signalés sans bloquer : une somme des parts qui ne correspond pas au registre, des frais de la société à répartir, les loyers d’un bien loué meublé, exclus du dossier.

Bailys prépare le document ; le gérant saisit la déclaration sur impots.gouv.fr et reste responsable des montants déclarés. Ce guide informe sur les règles générales ; pour un montage particulier, une cession de parts complexe ou une option pour l’impôt sur les sociétés, adressez-vous à un expert-comptable ou à un notaire.

Sources

• Notice de la déclaration 2072-S, revenus 2025, impots.gouv.fr
• Comment déclarer les résultats de ma SCI ?, impots.gouv.fr (mis à jour le 07/07/2026)
• BOI-IS-CHAMP-10-30 : sociétés civiles et impôt sur les sociétés, bofip.impots.gouv.fr

Guide relu avec ses sources le 29/09/2026.